Najemna pogodba

[Jaka32]

Namen imam oddajati v najem hišo. Stalnemu najemniku, ne turistično.
Zanima me, če ima kdo kakšno pogodbo, da jo prečekiram. Da vidim kako jo napisati, na kaj biti pozoren.

Prav tako me zanima, kako oddati/plačati davek, napisati račun vsak mesec.

 

Če je že kdo to delal oziroma če živi v najemu, prosim za pomoč.

[Bini]

Ne naredi kake blesave napake in pojdi notarju, ki ti bo svetoval kako in kaj, da ne boš imel probleme z najemniki! Sem že slišal marsikaj o tem kake imaš lahko težave, če ni v pogodbi pravilno "pravno" formalno vse navedeno pa še takrat ni lahko izseliti npr, samohranilko z malimi otroci ali pa, če ti kdo hišo skuri... itd... Razmisli.... 🤔😉

[Janez007]

Vem samo glede davkov - če oddajaš kot fizična oseba, moraš to FURS-u 1xletno napovedat pri dohodnini. Če se ne motim ti priznajo 10% stroškov, 90% pa se obdavči s 25% dohodnine.

Popravljeno 16. januar od Janez007

[sportman333]

Kot je pisal @Bini pojdi do notarja, plačal boš pač tistih 500€ in boš imel bp sestavljeno pogodbo, tudi pri najemniku boš takoj videl, ko mu boš omenil notarja, ali bo za ali ne....če je normalen bo šel k notarju brez težave....doma lahko še boljšo pogodbo sestaviš, ko enkrat pride do težav to nič ne pomaga....

[Janez007]

  dne 16. 1. 2025 ob 9:46 je sportman333 napisal:

Kot je pisal @Bini pojdi do notarja, plačal boš pač tistih 500€ in boš imel bp sestavljeno pogodbo, tudi pri najemniku boš takoj videl, ko mu boš omenil notarja, ali bo za ali ne....če je normalen bo šel k notarju brez težave....doma lahko še boljšo pogodbo sestaviš, ko enkrat pride do težav to nič ne pomaga....

Razširi  

 

Bistvo je, ali je pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, ali ne. (notar lahko sestavi tudi navadno pogodbo, ki ni neposredno izvršljiva ... tako lahko sestavim tudi jaz ali kdorkoli)

 

Najemna pogodba za stanovanje ni nujno sklenjena v obliki notarskega zapisa, vendar je to pogosto priporočljivo. Najemna pogodba, sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, omogoča najemodajalcu, da v primeru neizpolnjevanja obveznosti s strani najemnika (npr. neplačilo najemnine ali neizpraznitev stanovanja) hitro in učinkovito uveljavlja svoje pravice neposredno v izvršilnem postopku, brez potrebe po dolgotrajnem sodnem postopku.

Popravljeno 16. januar od Janez007

[etcho]

To predlaga Copilot. Lahko jo še oplemenitiš in overiš pri notarju.

 

NAJEMNA POGODBA

1. Stranki:

• Najemodajalec: [Tvoje ime in priimek], naslov: [Tvoj naslov]
• Najemnik: [Ime in priimek najemnika], naslov: [Naslov najemnika]

2. Predmet najema:

• Najemodajalec oddaja v najem hišo, ki se nahaja na naslovu: [Naslov hiše].

3. Trajanje najema:

• Najemna pogodba se sklepa za obdobje od [Datum začetka] do [Datum konca].

4. Najemnina:

• Mesečna najemnina znaša [Znesek najemnine] EUR, ki jo najemnik plačuje do [Datum plačila] v mesecu na bančni račun najemodajalca: [Številka bančnega računa].

5. Varščina:

• Najemnik ob podpisu pogodbe plača varščino v višini [Znesek varščine] EUR, ki se vrne ob izselitvi, če ni poškodb ali neplačanih obveznosti.

6. Obveznosti najemnika:

• Najemnik se zavezuje, da bo hišo uporabljal skrbno in v skladu z njenim namenom.
• Najemnik je odgovoren za redno vzdrževanje in čiščenje hiše.
• Najemnik ne sme brez pisnega soglasja najemodajalca oddajati hiše v podnajem.

7. Varovalke:

• V primeru neplačevanja najemnine ima najemodajalec pravico odpovedati pogodbo z odpovednim rokom [Število dni] dni.
• V primeru poškodovanja stvari je najemnik dolžan povrniti škodo v celoti.
• V primeru neizselitve po izteku najemne pogodbe ima najemodajalec pravico zahtevati sodno izselitev in povrnitev vseh stroškov, povezanih s tem.

8. Končne določbe:

• Pogodba je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po en izvod.
• Pogodba začne veljati z dnem podpisa obeh strank.

Podpis najemodajalca: _______________________

Podpis najemnika: ___________________________

[sportman333]

  dne 16. 1. 2025 ob 10:36 je Janez007 napisal:

 

Bistvo je, ali je pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, ali ne. (notar lahko sestavi tudi navadno pogodbo, ki ni neposredno izvršljiva ... tako lahko sestavim tudi jaz ali kdorkoli)

 

Najemna pogodba za stanovanje ni nujno sklenjena v obliki notarskega zapisa, vendar je to pogosto priporočljivo. Najemna pogodba, sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, omogoča najemodajalcu, da v primeru neizpolnjevanja obveznosti s strani najemnika (npr. neplačilo najemnine ali neizpraznitev stanovanja) hitro in učinkovito uveljavlja svoje pravice neposredno v izvršilnem postopku, brez potrebe po dolgotrajnem sodnem postopku.

Razširi  

narobe sem se izrazil, mora biti v obliki notarskega zapisa, navadno pogodbo pa kot si zapisal sestavi vsak....pomembno je tudi ali najemnika poznaš ali je to kar nekdo....če to oddajš nekomu ki ga poznaš (dobro) potem se tega ne greš....sicer pa, pravniki pravijo vsaka pogodba je dobra, dokler ne pride do "pizdarije" potem je pa drobni tisk

[Janez007]

Ja, znanci bodo v kratkem oddali stanovanje v Lj za slabe 2/3 tržne cene ... preko poznanstev. Na prvo mesto dajejo mirno spanje.

[NevLado]

  dne 16. 1. 2025 ob 7:58 je Bini napisal:

Ne naredi kake blesave napake in pojdi notarju, ki ti bo svetoval kako in kaj, da ne boš imel probleme z najemniki! Sem že slišal marsikaj o tem kake imaš lahko težave, če ni v pogodbi pravilno "pravno" formalno vse navedeno pa še takrat ni lahko izseliti npr, samohranilko z malimi otroci ali pa, če ti kdo hišo skuri... itd... Razmisli.... 🤔😉

Razširi  

Po domače in na kratko: če se nekje nekdo prijavi za stalno prebivališče, ga je hudič ven spravit  

[Shrek]

Hmmm. 

Če je prava pogodba max 3 mesece. 

[jures]

Nehajte delat dramo cloveku....stricev stanovanje oddajamo ze 10 let (da lahko placa dom.....) sedaj ze 3 stanovalci.

Vse je pravno urejeno. 

Vsaka pogodba podpisana z obeh strani ina ENAKO. tezo kot notarsko overjena. Notar ne doda popolnoma nic, ce bi prislo do pravnih borb, ponavljam popolnoma nic, ker so pravice najemodajalcev in najemnikov definirane z zakonom in ne notarji. 

Najemnik ima svoje pravice ki jih moras vedeti v naprej.

 

Popolen vzorec pogodbe z vsemi cleni najdes na netu za par evrov, se celo izpolnis jo lahko online pred printanjem. Pripravi z gursa katastrske podatke o hisi za vpis. Ce je vec lastnikov (na primer 50/50 z zeno) morata biti oba na pogodbi

 

e-obrazec 1483 - Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

WWW.INFORMIRAN.SI

---

e-obrazec 1483 - Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

 

To da najemnik prijavi prebivalisce na naslovu najema je NORMALNO, saj tam živi!

 

Vse smo naslovili direktno na najemnika - epektrika, voda itd itd, prihaja na njegovo ime na naslov najema.

 

Še enkrat v pogodbi lepo pišejo dolžnosti in pravice najema brez drame. Koliko opominov se izda in kdaj pravice zapadejo komu ..

 

FURS

Zelo enostavno

Na zacetku oddas prijavod - lahko online

Potem pa o zadnjega v februarju za lansko leto oddas obrazec oz na edavkih - vpišes pa dejanske prilive in ne vrednost pogodbe, lahko da se kdaj kak mesec zgodi da se kaj kompenzira, placa vec, med korono sno se celo zmenili za delni odlog itd, skratka vpises dejanske prilive koledarskega leta iz tega naslova

 

Delajte pa najemnino na TRR nic na roko. To je najboljsa sled za vsakogar. Ker je hisa ti predlagam definirate tudi depozit (ki ga vrnes ko oddidejo)

 

Skratka zadeva je enostavna in popolnoma vse sam naredis in uredis. Nikoli nismo imeli notarjev ker njihov podpis ni vreden popolnoma nic, podpisa obeh strani sta vredna vse - za urejanje in resevanje problemov

 

[sportman333]

Imaš srečo z "normalnimi" najemniki....sam sem imel kot najemnik v lifeu 2 povsem različni izkušnji z najemodajalcem....pri prvem je malo manjkalo da nismo pristali pri odvetniku zaradi vračila are, pri drugem pa bi lahko bil brez pogodbe pa je bilo vse bp....pod črto nikoli več ne bi bil najemnik ali dajal nepremičnino v najem (sem pristaš prodaje kar ne potrebuješ)...

[jures]

  dne 16. 1. 2025 ob 21:03 je sportman333 napisal:

Imaš srečo z "normalnimi" najemniki....sam sem imel kot najemnik v lifeu 2 povsem različni izkušnji z najemodajalcem....pri prvem je malo manjkalo da nismo pristali pri odvetniku zaradi vračila are, pri drugem pa bi lahko bil brez pogodbe pa je bilo vse bp....pod črto nikoli več ne bi bil najemnik ali dajal nepremičnino v najem (sem pristaš prodaje kar ne potrebuješ)...

Razširi  

Budale obstajajo, kot sem rekel pa tle notarji nimajo nic sntem. Profiliranje najemnikov je najvecji korak

 

  dne 16. 1. 2025 ob 10:36 je Janez007 napisal:

 

Razširi  

 

blockquote widget

[Janez007]

"pogodba", notarsko overjena (notar jamči samo verodostojnost podpisa, ne pa ustreznosti vsebine) ali ne overjena, ni enako "notarski zapis".

 

Notarski zapis je posebna kategorija pogodbe (je javna listina), ki omogoča lažje in hitrejše uveljavljanje neizpolnjenih dolžnosti pogodbe.

 

Tako jaz razumem, nisem pa pravnik.

Popravljeno 17. januar od Janez007

[Bini]

Če si laik je bolje it notarju, on točno ve kaj mora vse vsebovat pogodba, da si na čim bolj varni strani in veš, da si naredil vse kar se da v primeru težav! 🤗

Če si pa samozavesten in veš, da veš že vse in še več potem pa jo sestaviš sam in si mogoče... 🤔🥴😵‍💫😔🫣

Popravljeno 17. januar od Bini

[Alex]

Jaz sem imel raje eno leto prazno stanovanje, kot da bi dobil kake paciente noter in se jih ne bi mogel rešit, ko se je stanovanje prodalo.

[Jaka32]

Hvala vsem za mnenja in pomoc! Sedaj bo lazje kako naprej... 🤞

[jures]

  dne 17. 1. 2025 ob 8:07 je Janez007 napisal:

"pogodba", notarsko overjena (notar jamči samo verodostojnost podpisa, ne pa ustreznosti vsebine) ali ne overjena, ni enako "notarski zapis".

 

Notarski zapis je posebna kategorija pogodbe (je javna listina), ki omogoča lažje in hitrejše uveljavljanje neizpolnjenih dolžnosti pogodbe.

 

Tako jaz razumem, nisem pa pravnik.

Razširi  

Notarski zapis nima veze z najemno pogodbo, zapis uporabljas ko se gre za premozenje oz ko vsebino sestavi notar in zanjo odgovarja. Pri najemni pogodbi pa je vse ze v njej doloceno, ali z drugimi besedami notar samo prepise pogodbo in odgovarja za vsebino (TEKST), ne pa za zakonsko odgovornost strank.

 

Se bolj po domače gre za vsebino ljer se ljudje dogovorijo za točno določene zadeve, ki niso določene po zakonu.

 

Notarski zapis je dokument, in ga sestavi notar in zato tudi odgovarja za njegovo vsebino.

V obliki notarskega zapisa morajo biti sklenjeni naslednji pravni posli:
1. pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema in zunajzakonskima partnerjema,
2. pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost,
3. sporazumi o odpovedi neuvedenemu dedovanju,
4. drugi pravni posli, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa (izvršilna pogodba, pogodba o dosmrtnem preživljanju, pogodba o odsvojitvi poslovnega deleža, ipd.).

Pri notarsko overjeni pogodbi notar le preveri identiteto stranke, katere podpis se overja. Torej preveri in potrdi, da je oseba, ki je overila podpis na listini, res oseba, za katero se izdaja.

 

 

  dne 17. 1. 2025 ob 9:48 je Alex napisal:

Jaz sem imel raje eno leto prazno stanovanje, kot da bi dobil kake paciente noter in se jih ne bi mogel rešit, ko se je stanovanje prodalo.

Razširi  

Vsakemu svoje. Mogoče bi pa bil tud ti pacient kakemu iskalcu hec mora bit

Stanovanje v Kranju sva mela v najemu ko sva sla v hiso po nekaj letih sva se odlocila da ga prodava, so bili se notri - popolnoma nobenega problema s tem da je bila moja odgovornost da jim najdem ekvivalentnega z ekvivalentnimi pogoji - tako kot pravi zakon. Oni pa ali sprejmejo to ali pa odpovejo. In so odpovedali sami, ker sta nasla drugje. Ne da je bilo tam kjer smo nasli narobe ampak vsak ma svoje zelje. 

Ce najdes normalne ljudji ni problemov - to je pa glavna naloga preden das v najem, vzames si čas.

Popravljeno 17. januar od jures

[jures]

Pa še to dodam, popolnoma vsi najemniki do sedaj so skrbeli za stanovanja kot da je njihovo, veliiiiiko so nam pomagali pri vzdrževanju, res veliko. Belili sami, laminat dali sami, klimo dali sami, ker ti kot najemnik si dolzan vzdrzevat stanje ki si jim ga dal in pa seveda po ZKPju rihtas vse kar je smiselno. 

Sama sva res star bojler zamenjala poln kamna, kuhinjo staro 40 let ravno nelaj mesecev nazaj, kljucavnica na glavnih se je zatikala itd itd. Ceprav je uporabnik odgovoren za sprotne obrabe (s tvojim dovoljenjem!) sodelujes.

So pa najemniki takoj sprejeli visjo najemnino na ta racun, vedno se gre z roko v roki, ni samo ena stran vedno 'pacient', placujejo ti denar, ce je kdo samo inkasant verjamem da se hitro pokvari odnos.

 

Pa za primer Kranja ko je bil ze oglas za stanovanje so seveda ogledi na vrsto - brez dovoljenja najemnikov NE SMES vstopati v stanovanje ceprav je tvoje (nikoli). To vse lepo pise samo spostovati je treba.

[sportman333]

  dne 17. 1. 2025 ob 15:46 je jures napisal:

Pa še to dodam, popolnoma vsi najemniki do sedaj so skrbeli za stanovanja kot da je njihovo, veliiiiiko so nam pomagali pri vzdrževanju, res veliko. Belili sami, laminat dali sami, klimo dali sami, ker ti kot najemnik si dolzan vzdrzevat stanje ki si jim ga dal in pa seveda po ZKPju rihtas vse kar je smiselno. 

Sama sva res star bojler zamenjala poln kamna, kuhinjo staro 40 let ravno nelaj mesecev nazaj, kljucavnica na glavnih se je zatikala itd itd. Ceprav je uporabnik odgovoren za sprotne obrabe (s tvojim dovoljenjem!) sodelujes.

So pa najemniki takoj sprejeli visjo najemnino na ta racun, vedno se gre z roko v roki, ni samo ena stran vedno 'pacient', placujejo ti denar, ce je kdo samo inkasant verjamem da se hitro pokvari odnos.

 

Pa za primer Kranja ko je bil ze oglas za stanovanje so seveda ogledi na vrsto - brez dovoljenja najemnikov NE SMES vstopati v stanovanje ceprav je tvoje (nikoli). To vse lepo pise samo spostovati je treba.

Razširi  

Ampak sem prepričan da v KR nisi imel v zadnjem času prevladujoče populacije/narodnosti 🤣 ker pol nebi tako lepo pisal na forumu....kot si napisal, malo heca mora biti....

[Scr3am]

Bei Facebook anmelden

WWW.FACEBOOK.COM

---

Melde dich bei Facebook an, um dich mit deinen Freunden, deiner Familie und Personen, die du...

 

[Janez007]

  dne 17. 1. 2025 ob 15:36 je jures napisal:

Notarski zapis nima veze z najemno pogodbo, zapis uporabljas ko se gre za premozenje oz ko vsebino sestavi notar in zanjo odgovarja. Pri najemni pogodbi pa je vse ze v njej doloceno, ali z drugimi besedami notar samo prepise pogodbo in odgovarja za vsebino (TEKST), ne pa za zakonsko odgovornost strank.

 

Se bolj po domače gre za vsebino ljer se ljudje dogovorijo za točno določene zadeve, ki niso določene po zakonu.

 

Notarski zapis je dokument, in ga sestavi notar in zato tudi odgovarja za njegovo vsebino.

V obliki notarskega zapisa morajo biti sklenjeni naslednji pravni posli:
1. pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema in zunajzakonskima partnerjema,
2. pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost,
3. sporazumi o odpovedi neuvedenemu dedovanju,
4. drugi pravni posli, za katere zakon določa, da morajo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa (izvršilna pogodba, pogodba o dosmrtnem preživljanju, pogodba o odsvojitvi poslovnega deleža, ipd.).

Pri notarsko overjeni pogodbi notar le preveri identiteto stranke, katere podpis se overja. Torej preveri in potrdi, da je oseba, ki je overila podpis na listini, res oseba, za katero se izdaja.

 

 

Vsakemu svoje. Mogoče bi pa bil tud ti pacient kakemu iskalcu hec mora bit

Stanovanje v Kranju sva mela v najemu ko sva sla v hiso po nekaj letih sva se odlocila da ga prodava, so bili se notri - popolnoma nobenega problema s tem da je bila moja odgovornost da jim najdem ekvivalentnega z ekvivalentnimi pogoji - tako kot pravi zakon. Oni pa ali sprejmejo to ali pa odpovejo. In so odpovedali sami, ker sta nasla drugje. Ne da je bilo tam kjer smo nasli narobe ampak vsak ma svoje zelje. 

Ce najdes normalne ljudji ni problemov - to je pa glavna naloga preden das v najem, vzames si čas.

Razširi  

 

Si prepričan, da drugi pravni posli (ki niso našteti v 47. členu) ne smejo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa? Jaz ne vidim razloga, da ne bi bili.

 

4. člen

 

Notarski zapis, v katerem je določena obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti, glede katere je dovoljena poravnava, je izvršilni naslov, če zavezanec soglasje za njegovo neposredno izvršljivost izjavi v istem ali posebnem notarskem zapisu in če je terjatev zapadla.

 

Zakaj naj bo najemna pogodba sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa? | Uradni list

WWW.URADNI-LIST.SI

---

V poslovni praksi stranke najemne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa, pogosto želita zagotoviti neposredno...

Popravljeno 17. januar od Janez007

[AmpeR]

Joj kake probleme imam jaz z hišo. Po smrti obeh staršev je hiša ostala prazna. In ni minilo niti 10 dni od pogreba, ko se je na dvorišče prikazal makedonec. 

 

Daj mi hišo, ta hiša bo moja, daj mi podnajem, ti plačam najemnino, vse kar bom jaz vzdrževal mi ne bo treba plačati najenine.... Bova živela z ženo, pa sin z ženo nosečo, pa sestra.......

 

Mrš nazaj u makedonijo😤😡

 

Zdaj je pol leta mimo od smrti in vsak mesec mi nabiva za hišo. Ne morem se ga rešiti...

[jures]

  dne 17. 1. 2025 ob 16:21 je Janez007 napisal:

 

Si prepričan, da drugi pravni posli (ki niso našteti v 47. členu) ne smejo biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa? Jaz ne vidim razloga, da ne bi bili.

 

4. člen

 

Notarski zapis, v katerem je določena obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti, glede katere je dovoljena poravnava, je izvršilni naslov, če zavezanec soglasje za njegovo neposredno izvršljivost izjavi v istem ali posebnem notarskem zapisu in če je terjatev zapadla.

 

Zakaj naj bo najemna pogodba sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa? | Uradni list

WWW.URADNI-LIST.SI

---

V poslovni praksi stranke najemne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa, pogosto želita zagotoviti neposredno...

Razširi  

Ne govorim da naj ne bi bili, cel cas govorim da ni razlike, to je vse

  dne 17. 1. 2025 ob 16:07 je sportman333 napisal:

Ampak sem prepričan da v KR nisi imel v zadnjem času prevladujoče populacije/narodnosti 🤣 ker pol nebi tako lepo pisal na forumu....kot si napisal, malo heca mora biti....

Razširi  

Nisem homofob, sprejmem vsakega ki se normalno obnaša, mam pa sedaj v LJ najemnika iz juge...

[Bini]

  dne 17. 1. 2025 ob 17:17 je AmpeR napisal:

Joj kake probleme imam jaz z hišo. Po smrti obeh staršev je hiša ostala prazna. In ni minilo niti 10 dni od pogreba, ko se je na dvorišče prikazal makedonec. 

 

Daj mi hišo, ta hiša bo moja, daj mi podnajem, ti plačam najemnino, vse kar bom jaz vzdrževal mi ne bo treba plačati najenine.... Bova živela z ženo, pa sin z ženo nosečo, pa sestra.......

 

Mrš nazaj u makedonijo😤😡

 

Zdaj je pol leta mimo od smrti in vsak mesec mi nabiva za hišo. Ne morem se ga rešiti...

Razširi  

Enkrat se ti bo samo vselil, še vedel ne boš kdaj.... 🥴😉